01.10.2014 10:20

Účtování společenství vlastníků jednotek SVJ - teorie (1)

Vlastníte byt v některém z bytových nebo panelových domů? Pak jste jistě členy Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pravděpodobně vaše SVJ spravuje některá firma nebo samostatná účetní zabývající se správou domu a vedením účetnictví. Bohužel, tohle je ta poslední informace, která většinu jednotlivých vlastníků zajímá. 
Všeobecná základní neznalost jednotlivých vlastníků a statutárních orgánů SVJ o účetnictví vede k tomu, že často slepě platí za špatně odvedenou práci. Účtování SVJ je velmi specifické. SVJ se účtuje jako nezisková organizace, kde se mají všechny náklady účtovat jako čerpání záloh na správu, tudíž by se nemělo stát, že by na konci roku vznikla ztráta.
 
Za vedení účetnictví odpovídá výbor. Každé SVJ má zvolený výbor, který, kromě několika dalších úkonů, schvaluje a podepisuje závěrku účetnictví. Sankce v případě kontroly z Finančního úřadu jsou 3 % a 6 % hodnoty aktiv. Takže pokud máte za několik let naspořenou hezkou sumičku, může tato pokuta docela bolet.

Účtová osnova

Řada účetních firem ještě pořád nevzala na vědomí, že SVJ nemohou účtovat jako „eseróčka“. SVJ se účtuje jako nezisková neboli nevýdělečná organizace a k tomu má také upravenou směrnou účtovou osnovu. Směrná účtová osnova je uvedena ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. jako Příloha č. 3.
 
Přestože se směrná účtová osnova SVJ na první pohled velmi podobá směrné účtové osnově pro podnikatele, jisté odlišnosti tam jsou, např. v názvech některých účtů. Každopádně, co je stejné pro obě účtové osnovy, je rozdělení na rozvahové a výsledkové účty.
 
Účtová osnova se tedy skládá ze čtyř typů účtů:

  1. Rozvahové účty
A = aktivní účty
P = pasivní účty

Ze zůstatků těchto účtů se sestavuje první část závěrky s názvem ROZVAHA.

 

  1. Výsledkové účty
N = nákladové účty
V = výnosové účty

Z těchto údajů se sestavuje druhá část účetní závěrky VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY.

 

  1. Závěrkové účty
Přes tyto účty se provádí uzavírání sledovaného období a otevírání nového účetního období.

 

  1. Podrozvahové účty
Tyto účty nebývají tak často používané. Účtuje se na nich nejčastěji o společném majetku členů SVJ.

 
Pro pochopení informací poskytovaných účetnictvím je nejdůležitější vědět, co se na kterých účtech účtuje. Název účtu často napoví.

Účetní závěrka

Jak už jsme si napověděli výše, účetní závěrku tvoří:

  1. Rozvaha
  2. Výkaz zisku a ztráty
  3. Příloha

Uspořádání a označování položek těchto účetních výkazů je předepsáno vyhláškou č. 504/2002 Sb.
 
Rozvaha
 
Aktiva rozvahy zobrazují v podstatě přehled o majetku SVJ, který zachycuje kromě jiného peněžní prostředky na běžném účtu a hotovost v pokladně.
 
Pasiva jsou nejčastěji tvořena především závazky z předepsaných záloh vlastníků bytových jednotek. Nevyčerpané dlouhodobé zálohy (nazývané také jako „fond oprav“) se finančně nevyrovnávají, ale účtují se jako každý závazek. Pohledávky a závazky z krátkodobých záloh na běžnou správu a služby se při zúčtování na konci roku s vlastníky vyrovnávají vždy.
 
Výkaz zisku a ztráty
 
Zobrazuje náklady a výnosy SVJ. Každý vlastník, který ne zcela rozumí účetnictví, samozřejmě právo, aby mu byly veškeré nákladové položky správcem účetnictví vysvětleny.
 
Výnosy u SVJ jsou tvořeny především přijatými úroky z běžného účtu, které jsou ve výsledku hospodaření zobrazeny jako zisk. Ovšem dle § 20 odst. 7 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., dále jen „ZDP“), nejsou předmětem daně z příjmů. Od 1. 1. 2014 došlo ke změně zdaňování úroků u běžných účtů SVJ (příklad účtování sražené daně bude uveden v pokračování).
 
Výsledek hospodaření musí být ve výkazu zisku a ztráty a v rozvaze stejný. Shromáždění vlastníků rozhoduje v rámci schvalování účetní závěrky o jeho převedení do „fondu ze zisku“. U některých SVJ si mohou zisk z přijatých úroků rozdělovat vlastníci mezi sebe. V takovém případě jej musí zdanit jako příjmy z kapitálového majetku (§ 8 ZDP).
 
Příloha jako nezbytná součást závěrky
 
Příloha je velmi důležitá a naprosto nezbytná součást závěrky, protože obsahuje údaje, které doplňují informace vykázané v účetních výkazech (rozvaha a výkaz zisku a ztráty), nebo je podrobněji rozvádí. Příloha se sestavuje popisným způsobem nebo ve formě tabulek.

Paragrafy, které stojí za to vést v patrnosti

Zákon o účetnictví (zákon č. 563/1991 Sb., dále jen „ZoÚ“) by měla znát především účetní, ale o některých ustanoveních by měli být informováni také členové orgánu SVJ, např.:

  • § 4 odst. 1 ZoÚ – účetní jednotky uvedené v § 1 odst. 2 písm. a) a c) ZoÚ jsou povinny vést účetnictví ode dne svého vzniku až do dne svého zániku,

  • § 5 ZoÚ – účetní jednotky mohou pověřit vedením svého účetnictví i jinou právnickou nebo fyzickou osobu, pověřením se však nezbavuje účetní jednotka odpovědnosti za vedení účetnictví,

  • § 18 odst. 2 ZoÚ – co musí obsahovat účetní závěrka (rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha),

  • § 18 odst. 2 písm. f) – účetní závěrka musí obsahovat okamžik sestavení účetní závěrky a musí k ní být připojen podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky (předseda a místopředseda výboru SVJ),

  • § 29 a § 30 ZoÚ (Inventarizace majetku a závazků) – účetní jednotky jsou povinny prokázat inventarizace u veškerého majetku a závazků po dobu pěti let po jejím provedení,

  • § 31 a § 32 ZoÚ (Úschova účetních záznamů) – uschovávání účetních záznamů,

  • § 37 odst. 2 (Sankce) – pokuty do výše 3 % a 6 % hodnoty aktiv.

 
Nezapomeňte, že účetnictví musí být: průkazné, srozumitelné, přehledné, úplné a správné.
 
Při předávání účetnictví si zkontrolujte:

  1. Provedenou inventarizaci majetku a závazků a inventarizační zápis (viz § 29 a § 30 ZoÚ)
  1. Použité formuláře pro sestavení účetní závěrky
Pro neziskové organizace nelze používat formuláře určené pro podnikatele. Na formuláři ROZVAHA a VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY bývá uvedeno, že se jedná o formulář určený pro neziskové organizace, popř. je tam vždy uveden vzor formuláře, a to podle vyhlášky č. 504/2002 Sb.
  1. Co zkontrolovat v ROZVAZE a VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY
Aktiva se vždy rovnají pasivům, pokud je tomu jinak, je účetnictví vedeno špatně.
 
Pokud nemá SVJ půjčky nebo úvěry, vždy vyjde do zisku, který je nejčastěji tvořen kladnými úroky z běžného účtu. Rozvaha zisk konstatuje, výkaz zisku a ztráty jej vysvětluje. To znamená, že v rozvaze na řádku „Výsledek hospodaření celkem“ a ve výkazu zisku a ztráty na řádku „Výsledek hospodaření před zdaněním“ musí být vždy tyto částky shodné. Pokud se jedná o zisk tvořený úroky z běžného účtu, připomínám, že tyto úroky nejsou předmětem daně z příjmů.

Nejčastější chyby a nešvary účetních

Rozebírat samotné účtování SVJ v tomto článku nebudeme, to bychom přešli z orientace v základech na výuku účetnictví. Ale chtěla bych upozornit na pár nejčastějších chyb a nešvarů účetních, kterých se často dopouštějí z neznalosti nebo pohodlnosti.
 
Veškeré náklady SVJ jsou hrazeny z příspěvků (záloh) jednotlivých vlastníků. Tudíž je nutné všechny náklady mezi jednotlivé vlastníky rozúčtovat a výši naspořených záloh jim o tyto náklady ponížit. Pak nikdy nemůže SVJ vyjít do ztráty. Naopak, i když jsou jejich jediným výnosem úroky z běžného účtu, je SVJ ziskové.
 
Další nejčastější chybou bývá, že kladné úroky z běžného účtu účetní poníží o bankovní poplatky. Bankovní poplatky, stejně tak jako ostatní náklady, by měly být rozúčtovány na jednotlivé vlastníky bytů. Kladné úroky z běžného účtu jsou výnosem SVJ a, jak už jsme si řekli, nejsou předmětem daně.
 
V dalším účetním roce by měly přejít do fondu oprav. Já ho nazývám „Fond oprav ze zisku“. Výraz fond oprav se prakticky vžil jako výraz pro zálohy, které si jednotliví vlastníci spoří na budoucí opravy. Pravdou ale je, že fond oprav se tvoří pouze ze zisku SVJ, ne ze záloh poskytnutých vlastníky jednotek. Tím pádem jsou dlouhodobé zálohy naprosto špatně označovány za fond oprav.

Rozvahové versus výsledkové účtování

Obrovský boj na diskusních portálech. Každý účetní používá jiný způsob účtování, podle toho, co každému víc vyhovuje.
 
Já osobně zůstávám věrná výsledkovému způsobu, který se mi zdá logičtější. Tímto ovšem nechci říci, že rozvahový způsob účtování je špatný, ovšem podle toho, co jsem viděla v praxi, jej považuji za nepřehledný a neprůkazný.
 
Pro svou práci používám účetní software POHODA, který má už v základu navedenou směrnou účtovou osnovu dle vyhlášky č. 504/2002 Sb., která obsahuje i účtové třídy 5 (náklady) a 6 (výnosy).

Které náklady ano a které ne

Další z témat, u kterých se vedou dlouhé diskuse, je správné zařazení nákladů souvisejících s činností SVJ. Názory se liší a je to dané zřejmě i zvoleným způsobem účtování. Někteří tvrdí, že veškeré náklady jsou vlastníků jednotek, jiní zase rozdělují náklady mezi vlastníky a mezi SVJ (jedná se především o náklady spojené s odměnami). Pro mě jeden z mnoha důvodů, proč účtuji výsledkově.
 
V dalším článku bych se chtěla věnovat jednotlivým příkladům a postupům účtování, kde se zaměříme i na jednotlivé předkontace.
 
Pevně věřím, že budou jednotlivé články přínosem pro vaše SVJ, že vám postupně pomohou se vyvarovat nesprávného vedení účetnictví a s tím spojených zbytečných a nákladných problémů. Nezapomínejte, že se v každém případě vždy jedná o vaše peníze.

 

zdroj: Portál POHODA

 

—————

Zpět


Kontakt

Ing. Kateřina Králová

Miletice 45
273 24 Velvary


604 53 27 89